根据财政部2012年1月出台的《金融企业不良资产批量转让管理办法》要求：金融企业在批量转让不良资产前，应在卖方尽职调查的基础上，釆取科学的估值方法，逐户预测不良资产的回收情况，合理估算资产价值，作为资产转让定价的依据。以及2008年7月出台的《金融资产管理公司资产处置管理办法》要求：资产管理公司分支机构上报的处置方案提交资产公司资产处置专门审核机构审查前，如有必要，应征询资产评估、资金财务、法律等部门意见。
故在不良资产批量转让过程中，评估公司常受托于银行或资产管理公司，对即将转让的不良资产逐户进行债权分析或对其中抵押物进行估值。
不良债权中待估资产不同于一般抵押资产，通常存在资料缺失、现场无法进入、产权或有瑕疵等情况，本文将结合作者实战经验，简单阐述不动产抵押物现场勘察注意事项。
一、资料收集
在进行现场查勘前，需要进行资料收集和整理。
除了由委托方提供的基础资料（合同、产权证、他项权证、产调、法律文书等资料）外，估价师在进行现场查勘前要进行初步云查勘及网络资料收集。
1、根据委托方所给资料进行匹配，确定每户债权抵押物，疑问部分进行标注。如产权证面积与产调面积不一致；如抵押多处房产，最终判决仅一处房产受偿等情况。
2、根据产权证地址进行地址定位，了解抵押物所在地区整体经济、房地产状况，了解抵押物区位状况，如工业房地产是否属于工业园区等；
3、利用百度地图、BIGmap等工具，查看俯视图，与产权证附图或房产楼栋数量等进行核对，初步确定抵押物现状，如工业房地产是否有存在土地占用、违建等情况；
4、进行拍卖搜索，很多抵押物进入到批量转让阶段，已经经历过法拍，提前找到法拍链接，附件的司法鉴定报告下载，可了解更多信息。
5、同一物业类型法拍情况预览，根据法拍成交情况，可粗略了解抵押物所在区域抵押物对应物业的流动性及市场需求量。如有些区域工业房地产均溢价成交，有些区域工业房地产均流拍等情况。
要做到现场查勘前心中有数，这样现场查勘时才能重点问题重点查勘，发现问题，发掘价值。
二、查勘工具
不少工业厂房以及商业房产，都存在违建或无法进入查勘等情况。现场查勘除正常手机定位、BIGmap测量面积外，通常建议携带测距仪，有条件可携带无人机。
三、现场查勘
住宅：
不良债权中的住宅通常情况下无法进入查勘，但房产是否被占用，影响其快速变现折扣率。
通常情况下，现场查勘除基础的核对单元号、门牌号外，可根据水电箱、门口鞋柜、门口水表抄写单等进行判断，内部是否有人占用。也可通过物业进行了解，是否有人居住，是否欠缴物业费等情况。
需注意部分小区特殊楼层户型甄别，如顶层是否有复式、一层是否有地下室等，将影响其价值。
商业：
对于商业小门面，首先重点需要对抵押物进行核对，大部分门面房实际门牌号与当初登记的公安门牌不一致，现场可根据产权证附图、咨询物业、核对商铺营业执照地址等方式来进行抵押物确认。同时需根据面积及实际情况确认是否存在一拖二，承租方隔断等情况，并尽可能了解周边租金或转让价格，其中转让商铺需考虑转让费是否进行核算等情况。
对于批量小商铺或商场商业等，除附图外，可根据现场平面图，佯装承租方与招商中心了解铺位分割情况、租金信息、出租率等为测算做准备。
工业：
工业房地产多存在土地面积不一致，有证房产对应不了等情况。
首先需要进行有证房产及土地核对，借助辅助工具，测算厂区所属面积或抵押对应面积，并结合房产俯视图，辨别房产。也可根据不良债权之前评估报告照片、描述情况等进行核对，根据现场情况，如房屋楼层等进行匹配。并根据建筑风格等进行判断，如风格不一致多为后期加盖等情况。同时与委托方进行确认。
虽现场查勘不如司法鉴定严谨，但影响工业房产流动性的主要因素：抵押物所在工业园级别、厂房成新度、是否为标准化厂房、是否带行车等，需要着重注意。
办公：
办公房产多存在内部格局混乱，与其他房产一同出租等情况。现场查勘时可根据其他楼层布局、物业处楼层分布图等进行匹配，同时了解该办公出租情况、租金情况、物业费情况、停车便捷度等情况，办公房产所在区位、成新度等为影响房价主要因素。
山东致远资源资产价格评估有限公司
咨询电话：0533-2181320