房屋评估标准及主要评估方法
房物评估是一项专业评价技术，基本原理是采用当前房地产市场价格水平，对房产资产进行价值分析与评估判断。它不仅反映了某一房产的市场价值，更有助于把握房地产的价格变动和发展趋势，以及政府政策的变化，为行业内部进行房屋报价和投资决策提供有效数据支持。
一、 地理位置
①地段：评估应就楼盘所处的地理位置、距离市中心以及城市交通网络等方面的特点和优势作出判断；②地貌：楼盘临街的位置、是否具有山水风景等要素，以及湖海景观的美化；③景观：评估应评估楼盘的绿化覆盖率、园林绿化的美观度。
二、房屋结构
①房屋结构有着至关重要的作用，评估时要充分考虑楼盘的耐久性、抗震性、安全性以及经久耐用性等；②装修情况：评估时，要参考楼盘装修情况、材料质量以及装修风格等因素；③小区整体结构：评估时，要考虑小区的安全性、停车能力、垃圾处理机制及环境卫生等。
三、产权、所有权
①房屋所有权：主要表明房屋的实际使用权和拥有权，以及权力来源和程序；②产权：主要表明房屋产权的归属情况，以及权利来源和取得程序；③土地使用权：主要指出房屋所处土地的权利来源和获取程序。
四、房屋政策
评估时，要考虑房屋政策的种类和期限，以及房屋购买和出租情况等，以便更准确的评估楼盘的未来发展势头，以及所面临的风险。
五、其他因素
①交通条件：判断房屋位置与城市联系情况，尤其是城市交通的便捷性；②能源供应：评估是要考虑房屋的能源供应，尤其是煤气、水、电、热水等；③生活配套：评估时，需要参考房屋附近设有商场、医院、学校、公园等配套设施；④社会安全：评估时要考虑小区社会治安状况，是否有相应的安全防护措施；⑤邻里关系：要考虑房屋附近居民之间的关系，是否有良好的社会气氛。
房屋评估是房地产市场上一个具有重要意义的活动，其评价衡量标准也十分复杂，不仅要考虑房屋物理化的结构特点，还要考虑房屋所处的地理位置、附近的交通环境和生活配套、房屋政策以及社会安全等因素，以期为房地产投资提供准确可靠的数据支持。
六、房产评估的四种主要方法
⼀般而言，房产评估的方法主要有：收益法、成本法、比较法、假设开发法、长期趋势法等方法。在房产估价实际操作中较常用前四种方法，后⼀种方法比较少用。1、收益法
是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。收益法适用于具有收益性房地产，如：写字楼、商铺、停车场、加油站、仓库等。
2、成本法
是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。对于很少发生交易或没有经济收益的房地产，如：学校、医院、图书馆、公园、码头等。
3、比较法
是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法。比较法适用的估价对象是同类房地产数量较多、经常发生交易且具有⼀定可比性的房地产，如：住宅、写字楼、商铺等。
4、假设开发法
该方法的理论依据和收益法相同，是预期原理。是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。该方法适用于可供开发的土地，在建工程、从新开发更新改造或改变用途的房地产。
在房地产评估实际操作中我们通常优先选用比较法，该方法评估出来的价格或价值误差最小，最具有参考价值，也最简单。比较法的基本公式为：房地产估价价格等于可比实例建立比较基础后的成交价格乘交易情况修正系数乘市场状况调整系数乘房地产状况调整系数。
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